Humidité, moisissures et autres défauts : vos droits en tant que locataire

Moisissures dans la chambre, eau de pluie qui s’infiltre par la toiture, chaudière qui tombe en panne en plein mois de janvier : l’humidité dans un logement loué, les moisissures et les autres défauts figurent parmi les causes les plus fréquentes de litiges locatifs. La loi est pourtant claire : le bailleur doit mettre à disposition et entretenir un logement qui répond aux normes de qualité élémentaires. Cet article explique qui doit réparer quoi, quelles démarches vous pouvez entreprendre en tant que locataire à Bruxelles et en Flandre, et quelles erreurs il vaut mieux éviter.

L’obligation de base du bailleur

Dans les deux Régions, le logement loué doit répondre à des exigences de qualité élémentaires. À Bruxelles, il s’agit des exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement du Code bruxellois du Logement : notamment la stabilité du bâtiment, l’électricité, le gaz, le chauffage, l’humidité, l’éclairage et la ventilation, ainsi que l’alimentation en eau et les installations sanitaires. En Flandre, le décret flamand sur la location d’habitations renvoie aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et de qualité du logement fixées par le Code flamand du Logement (Vlaamse Codex Wonen).

Le bailleur doit en outre entretenir le logement pendant toute la durée du bail de manière à ce qu’il puisse servir à l’usage pour lequel il a été loué. Les défauts qui n’apparaissent qu’en cours de bail relèvent donc aussi de sa responsabilité, sauf s’il s’agit de réparations que la loi met à charge du locataire.

Qui répare quoi ?

Le locataire prend en charge les menues réparations et l’entretien courant : par exemple l’entretien annuel de la chaudière, le détartrage des appareils, le ramonage de la cheminée, le remplacement des ampoules et l’entretien du jardin. Il supporte également les réparations rendues nécessaires par sa propre faute ou parce qu’il n’a pas signalé un défaut à temps.

Le bailleur supporte toutes les autres réparations, et certainement celles dues à la vétusté, à la force majeure ou à un vice de construction : une toiture qui fuit, de l’humidité qui pénètre de l’extérieur, une chaudière défectueuse à remplacer, les conduites ou l’électricité. À Bruxelles, une liste non limitative arrêtée par le gouvernement détermine les réparations qui sont impérativement à charge du locataire ou du bailleur ; les parties ne peuvent pas y déroger. En Flandre aussi, le Gouvernement flamand a arrêté une liste de réparations qui sont en tout cas considérées comme des menues réparations ; les parties peuvent toutefois limiter ou exclure l’obligation de réparation du locataire (art. 26 du décret flamand sur la location d’habitations).

Humidité dans un logement loué : qui est responsable des moisissures ?

En cas d’humidité et de moisissures, la cause est déterminante. Les moisissures dues à une humidité structurelle, comme l’humidité ascensionnelle, des infiltrations d’eau de pluie ou une conduite qui fuit, sont à charge du bailleur. Les moisissures qui apparaissent parce que le logement est insuffisamment aéré ou chauffé peuvent être imputées au locataire.

Souvent, les deux causes se combinent, par exemple lorsque de la condensation se forme contre un mur mal isolé. Un expert doit alors faire la distinction, notamment au moyen de mesures d’humidité à différents endroits et à différents moments. Le rapport d’une inspection ou d’un expert judiciaire désigné par le juge de paix pèse lourd dans ce type de discussion.

Que pouvez-vous faire vous-même ? Aérez chaque jour, chauffez suffisamment toutes les pièces, laissez les grilles de ventilation ouvertes et ne séchez pas le linge à l’intérieur sans aération. Prenez aussi des photos datées des dégâts et notez la température intérieure : vous démontrez ainsi que vous faites un usage normal du logement.

Quelles démarches pouvez-vous entreprendre en tant que locataire ?

1. Signalez le défaut par écrit

Envoyez au bailleur une lettre recommandée ou un e-mail avec des photos, une description claire et un délai raisonnable pour résoudre le problème. Ce signalement prouve aussi que le bailleur était au courant. S’il ne réagit pas, une mise en demeure formelle s’impose.

Donnez ensuite au bailleur ou à son entrepreneur l’accès au logement pour constater le défaut et le réparer. Conservez une copie de tous les messages, photos et factures.

2. Faites appel à l’inspection

À Bruxelles, vous pouvez introduire une plainte auprès de la Direction de l’Inspection régionale du Logement. Elle vérifie sur place si le logement répond aux exigences élémentaires, et son rapport constitue une preuve objective et technique de l’état du logement. Elle peut imposer des travaux au bailleur et même interdire la mise en location du logement. Un congé notifié par le bailleur après l’introduction de la plainte est en outre suspendu jusqu’à la décision de l’Inspection (art. 7 du Code bruxellois du Logement).

En Flandre, vous pouvez vous adresser à la commune, qui peut faire réaliser une enquête de conformité du logement. En cas de défauts graves, le bourgmestre peut déclarer le logement inadapté ou inhabitable, avec des conséquences considérables pour le bailleur.

3. Saisissez le juge de paix

Si aucune solution n’est trouvée, le juge de paix du lieu où se situe le logement est compétent. Une tentative de conciliation devant le juge de paix permet parfois d’éviter une procédure plus longue. À défaut d’accord, vous pouvez demander au juge :

• de condamner le bailleur à effectuer les réparations, au besoin sous peine d’astreinte ;
• d’accorder une diminution de loyer pour la période de jouissance réduite ;
• dans les cas graves, de prononcer la résolution du bail, avec dommages et intérêts.

En Flandre, le bail portant sur un logement qui, lors de sa conclusion, ne répond pas aux exigences élémentaires est nul. Le juge constate cette nullité et peut imposer une indemnité d’occupation qui tient compte des défauts (art. 12, § 2, du décret flamand sur la location d’habitations).

Si le bail est résolu par la faute du bailleur, les dommages et intérêts peuvent aussi couvrir les frais que vous exposez pour vous reloger, comme les frais de déménagement et d’installation. À Bruxelles, le juge peut dans ce cas expressément mettre les frais de relogement à charge du bailleur : le déménagement, le transport du mobilier, l’installation dans le nouveau logement et la différence entre l’ancien et le nouveau loyer, à concurrence d’un loyer non abusif, pendant dix-huit mois au maximum (art. 219, § 6, du Code bruxellois du Logement). Conservez donc toutes les pièces justificatives de ces frais.

Les réparations en cours de bail

Le locataire doit tolérer les réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du bail, même si elles lui causent des désagréments. Si les travaux durent plus longtemps que le délai prévu par la législation sur les baux (en Flandre, trente jours, art. 27 du décret flamand sur la location d’habitations), il a droit à une diminution de loyer proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il est privé. Si les travaux rendent le logement inhabitable, il peut demander la résolution du bail. Convenez à l’avance du calendrier des travaux et de l’accès au logement.

Ne suspendez pas le paiement du loyer à la légère

Il est tentant de ne plus payer le loyer tant que le bailleur ne fait rien. C’est risqué : le bailleur peut alors vous reprocher à votre tour un manquement et demander la résolution du bail et votre expulsion.

Le droit de suspendre votre propre obligation, l’exception d’inexécution, existe bel et bien, mais uniquement en cas de manquement grave et de manière proportionnée à ce manquement. Si le juge en décide autrement par la suite, c’est vous qui en supportez le risque. Ne le faites donc jamais sans conseil juridique et demandez plutôt une diminution de loyer au juge.

Questions fréquentes

Puis-je faire réparer moi-même et répercuter la facture ?

C’est risqué sans l’accord du bailleur ou l’autorisation du juge, sauf en cas d’urgence et après une mise en demeure. À défaut, vous risquez de devoir supporter vous-même les frais.

Le bailleur peut-il me donner congé parce que je me plains ?

Se plaindre n’est pas en soi un motif légal de congé. Le bailleur ne peut donner congé que pour les motifs prévus par la loi, en respectant les délais légaux et en payant les éventuelles indemnités. À Bruxelles, un congé notifié par le bailleur après une plainte auprès de l’inspection est en outre suspendu jusqu’à la décision de celle-ci.

Puis-je récupérer le loyer payé en trop ?

Si le juge accorde une diminution de loyer, celle-ci peut s’appliquer à la période durant laquelle la jouissance était réduite, en règle générale à partir du moment où le bailleur était informé. Conservez donc chaque signalement.

Qui paie l’expert chargé de rechercher la cause de l’humidité ?

Si le juge de paix désigne un expert judiciaire, il détermine qui doit verser la provision. À la fin de la procédure, c’est en principe la partie qui succombe qui supporte les frais de l’expertise judiciaire. L’expert que vous consultez de votre propre initiative est à vos frais, mais son rapport peut servir de preuve.

Puis-je partir si le logement devient inhabitable ?

Vous pouvez mettre fin au bail selon les règles ordinaires, moyennant le préavis légal et, le cas échéant, une indemnité. Si les défauts rendent le logement inhabitable, vous pouvez aussi demander au juge de prononcer la résolution du bail aux torts du bailleur, avec dommages et intérêts. Pour en savoir plus, lisez notre article sur le congé donné par le locataire.

Novex Advocaten à vos côtés

Nous défendons les locataires qui vivent dans un logement présentant des défauts, ainsi que les bailleurs mis en cause à tort. Lisez aussi notre article sur la procédure devant le juge de paix et sur l’état des lieux et les dégâts locatifs, ainsi que notre aperçu des droits et obligations du locataire et du bailleur. Nous vous assistons en français, en néerlandais, en anglais et en arabe.

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