De huurwaarborg: maximum, vormen en teruggave in Brussel en Vlaanderen

Weinig huurthema’s veroorzaken zoveel discussie als de huurwaarborg: te hoog gevraagd, niet correct geplaatst of aan het einde van de huur niet vrijgegeven. De regels verschillen bovendien per gewest en zijn in Brussel gewijzigd voor huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 werden gesloten of verlengd. Dit artikel geeft een overzicht van de huurwaarborg bij woninghuur in Brussel en in Vlaanderen: hoeveel hij mag bedragen, in welke vorm hij wordt gesteld en hoe hij op het einde van de huur wordt vrijgegeven.

Welke regels gelden voor de huurwaarborg?

Voor woningen in Brussel geldt de Brusselse Huisvestingscode. Voor Vlaamse woninghuurovereenkomsten die sinds 1 januari 2019 werden gesloten, geldt het Vlaams Woninghuurdecreet. Voor oudere Vlaamse huurovereenkomsten blijven de vroegere federale regels van toepassing: maximaal twee maanden huur op een geïndividualiseerde rekening of drie maanden bij een bankwaarborg.

Beslissend is dus waar de woning ligt en wanneer de huurovereenkomst werd gesloten, niet waar het contract werd ondertekend. Een waarborg is overigens niet wettelijk verplicht: het is de huurovereenkomst die bepaalt of er een wordt gevraagd. Voor woningen in Wallonië gelden eigen regels, die dit artikel niet behandelt. Lees ook ons overzicht van het huurrecht in België.

Hoeveel mag de huurwaarborg bedragen?

• Brussel: voor huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 werden gesloten of verlengd, bedraagt de waarborg maximaal twee maanden huur, ongeacht de vorm (art. 248 Brusselse Huisvestingscode). Voor oudere Brusselse huurovereenkomsten gold een maximum van twee maanden op een geïndividualiseerde rekening en van drie maanden bij een bankwaarborg.
• Vlaanderen: voor huurovereenkomsten die sinds 1 januari 2019 werden gesloten, maximaal drie maanden huur, ongeacht de vorm.

Vraagt de verhuurder meer, dan is het teveel niet verschuldigd en kan het worden teruggevorderd. Laat het bedrag en de vorm van de waarborg daarom duidelijk in de huurovereenkomst vermelden. Meer over het opstellen van een woninghuurovereenkomst.

In welke vorm wordt de huurwaarborg gesteld?

Vlaanderen. De huurder kiest tussen een geïndividualiseerde rekening op zijn naam bij een financiële instelling, een zekerheid bij een financiële instelling, een bankwaarborg met tussenkomst van het OCMW of, met akkoord van de verhuurder, een persoonlijke borgstelling (art. 37 Vlaams Woninghuurdecreet). Bij een persoonlijke borgstelling staat een derde, bijvoorbeeld een ouder, borg voor de verplichtingen van de huurder.

Brussel. Voor huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 werden gesloten of verlengd, laat de Brusselse Huisvestingscode de huurder kiezen tussen vijf vormen: een geïndividualiseerde rekening op zijn naam, een bankwaarborg op basis van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, een bankwaarborg die hij geleidelijk opbouwt, een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op zijn naam en een persoonlijke borg. Voor elke vorm geldt hetzelfde maximum van twee maanden huur. Bij een studentenhuurovereenkomst mag de persoonlijke borg worden gecombineerd met een van de andere vormen (art. 248 Brusselse Huisvestingscode).

In beide gewesten komt de rente op een geïndividualiseerde rekening toe aan de huurder en wordt ze gekapitaliseerd. De verhuurder heeft op het tegoed van die rekening een voorrecht voor elke vordering die voortvloeit uit de niet-nakoming van de verplichtingen van de huurder. De waarborg hoort dus niet in de hand of op de eigen rekening van de verhuurder. Houdt de verhuurder de waarborg toch zelf bij, dan is hij de huurder een rente verschuldigd tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt. De huurder mag het bedrag van de waarborg met de gekapitaliseerde rente dan in mindering brengen op de huur, op voorwaarde dat hij het op een geïndividualiseerde rekening op zijn naam plaatst (art. 37, § 2, Vlaams Woninghuurdecreet; in Brussel voor huurovereenkomsten gesloten of verlengd sinds 1 november 2024: art. 249, § 1, Brusselse Huisvestingscode).

En als de huurder de waarborg niet ineens kan betalen?

Dan bestaan er alternatieven. In beide gewesten kan een bankwaarborg worden gesteld met tussenkomst van het OCMW: het OCMW sluit daarvoor met de bank een standaardcontract, en de bank staat tegenover de verhuurder in voor het bedrag. In Brussel kan de huurder bovendien kiezen voor een bankwaarborg die hij met maandelijkse afbetalingen geleidelijk opbouwt, terwijl de bank de volledige waarborg van bij het begin garandeert. De verhuurder kan een wettelijke vorm die de huurder kiest niet weigeren; alleen de persoonlijke borgstelling in Vlaanderen vereist zijn akkoord.

De teruggave van de huurwaarborg op het einde van de huur

Staat de waarborg op een geïndividualiseerde rekening, dan geeft de bank hem alleen vrij op basis van een schriftelijk akkoord van beide partijen, opgesteld ten vroegste bij het einde van de huurovereenkomst, of van een rechterlijke beslissing. Een akkoord dat al bij de ondertekening van het contract werd gegeven, volstaat dus niet.

Wat mag de verhuurder inhouden?

De verhuurder mag bedragen inhouden voor achterstallige huur en lasten en voor bewezen huurschade, vastgesteld door de plaatsbeschrijving bij intrede te vergelijken met die bij uittrede. Normale slijtage, ouderdom en overmacht zijn geen huurschade. Werd er bij intrede geen omstandige plaatsbeschrijving opgemaakt, dan wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, vermoed de woning te hebben ontvangen in de staat waarin ze zich bij het einde van de huur bevindt (art. 39, § 3, Vlaams Woninghuurdecreet; art. 220, § 1, Brusselse Huisvestingscode, dat art. 1731 oud BW van toepassing verklaart). Meer over de plaatsbeschrijving en huurschade.

Wanneer wordt de waarborg vrijgegeven?

In de praktijk wordt de waarborg vrijgegeven na de uittredende plaatsbeschrijving, de teruggave van de sleutels en de eindafrekening van de lasten. In Brussel moet de waarborg voor huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 werden gesloten of verlengd, behoudens een geschil, worden vrijgegeven binnen twee maanden na de teruggave van de sleutels; gebeurt dat niet, dan wordt het bedrag verhoogd met tien procent van de maandhuur voor elke begonnen maand. In een gebouw met meerdere appartementen dat door dezelfde persoon wordt beheerd, mag een deel van de waarborg geblokkeerd blijven in afwachting van de jaarlijkse afsluiting van de rekeningen (art. 249, § 2, Brusselse Huisvestingscode). Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt geen termijn voor de vrijgave; de vordering van de verhuurder tot vrijgave van de waarborg in zijn voordeel verjaart er wel één jaar na het einde van de huurovereenkomst (art. 37, § 3).

Weigert de verhuurder zonder geldige reden mee te werken, dan kan de huurder de vrijgave vorderen bij de vrederechter. Wie de vrijgave zonder reden blokkeert, riskeert een veroordeling tot interesten en tot de gerechtskosten, met inbegrip van een rechtsplegingsvergoeding.

Geschil over de huurwaarborg? Zo pakt u het aan

Verzamel eerst het bewijs: de plaatsbeschrijvingen, foto’s, facturen en de briefwisseling. Stuur daarna een aangetekende ingebrekestelling met een redelijke termijn. Volgt er geen oplossing, dan beslist de vrederechter van het kanton waar de woning ligt, ongeacht het bedrag.

Die procedure is relatief eenvoudig en kan bij verzoekschrift worden ingeleid. Partijen kunnen de vrederechter ook eerst om een minnelijke verzoening vragen. Meer over de procedure voor de vrederechter.

Veelgestelde vragen

Mijn verhuurder vraagt vier maanden waarborg. Mag dat?

Neen. Dat ligt boven het wettelijke maximum, zowel in Brussel als in Vlaanderen. Het teveel kan worden teruggevorderd, ook nog na de ondertekening van de huurovereenkomst.

Mag ik de laatste maanden huur “van de waarborg” laten lopen?

Neen. De waarborg dient tot zekerheid en wordt pas na de afrekening vrijgegeven. Wie de laatste huur niet betaalt, riskeert een procedure, interesten en kosten. Lees ook hoe u als huurder correct opzegt.

Wat gebeurt er met de waarborg als de woning wordt verkocht?

De koper treedt in principe in de rechten en verplichtingen van de verhuurder. De waarborg blijft dus verbonden aan de huurovereenkomst en wordt op het einde van de huur afgerekend met de nieuwe eigenaar. Een waarborg op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder blijft gewoon staan.

Mijn verhuurder wil de waarborg cash ontvangen. Wat nu?

Een waarborg in contanten in handen van de verhuurder is geen van de wettelijke vormen. Stel een van de wettelijke vormen voor, bij voorkeur een geïndividualiseerde rekening op uw naam. Betaal de huur en de lasten via overschrijving en bewaar het bewijs van elke betaling; in Brussel mag de verhuurder bij huurovereenkomsten die sinds 1 november 2024 werden gesloten of verlengd, de betaling van huur en lasten trouwens alleen op een bankrekening vragen (art. 225/2 Brusselse Huisvestingscode).

Mijn verhuurder reageert niet op mijn vraag om de waarborg vrij te geven. Wat kan ik doen?

Stuur een aangetekende ingebrekestelling met een termijn. Blijft een reactie uit, dan kan de vrederechter de vrijgave bevelen. Op basis van dat vonnis geeft de bank de waarborg vrij, ook zonder medewerking van de verhuurder.

Novex Advocaten staat u bij

Wij treden op voor huurders en verhuurders bij discussies over de huurwaarborg, de afrekening en huurschade, in der minne of voor de vrederechter. Mr. Mohamed Asfour staat u bij in het Nederlands, het Frans, het Engels en het Arabisch.

Bel 0484 99 22 72 of mail asfour@novexadvocaten.be.

Meer over onze aanpak: advocaat huurrecht en vastgoedrecht in Brussel.