محامي سان جيل وفورست: حقوق المستأجرين والمؤجرين

تفاصيل الخبراء

محامي سان جيل وفورست: حقوق المستأجرين والمؤجرين

هل تبحثون عن محامٍ في سان جيل (Saint-Gilles / Sint-Gillis) أو فورست (Forest / Vorst)؟ يساعد مكتب Novex Advocaten سكان البلديتين انطلاقًا من مكتبنا في شارع لويز (Avenue Louise / Louizalaan) في بروكسل، باللغات العربية والفرنسية والهولندية والإنجليزية. ولأن كثيرًا من سكان سان جيل وفورست يستأجرون مساكنهم، يتناول هذا المقال أساسًا حقوق المستأجرين والمؤجرين وفق القواعد المعمول بها في بروكسل. كما نوضح المحاكم المختصة والمسائل الأخرى التي يمكنكم اللجوء إلينا بشأنها.

محامي سان جيل وفورست: ما المحاكم المختصة؟

تنتمي سان جيل وفورست إلى الدائرة القضائية لبروكسل (gerechtelijk arrondissement Brussel / arrondissement judiciaire de Bruxelles). وتشكّل كل بلدية منهما كانتونًا قضائيًا مستقلًا له قاضي صلح خاص به (vrederechter / juge de paix). ويختص قاضي الصلح في الكانتون الذي يقع فيه المسكن بجميع نزاعات الإيجار، أيًّا كان المبلغ. كما يختص، من بين أمور أخرى، بنزاعات الجوار وبالمطالبات المالية التي لا تتجاوز 5.000 يورو.

وتختص محكمة الشرطة في بروكسل (politierechtbank / tribunal de police) بقضايا المرور، وتختص محكمة الأسرة في بروكسل (familierechtbank / tribunal de la famille) بقضايا الأسرة، والمحكمة الجنحية في بروكسل (correctionele rechtbank / tribunal correctionnel) بالقضايا الجزائية. وتوجد في بروكسل من كل واحدة من هذه المحاكم محكمة ناطقة بالهولندية وأخرى ناطقة بالفرنسية. ونحن نترافع باللغتين، ونشرح لكم كل شيء باللغة التي تفضلونها. اقرؤوا المزيد عن تغيير لغة الإجراءات أمام محكمة الشرطة.

المستأجر في سان جيل أو فورست: حقوقكم

تسري على المساكن المؤجرة في سان جيل أو فورست مدونة الإسكان لبروكسل (Brusselse Huisvestingscode / Code bruxellois du Logement). وتخضع عقود الإيجار المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024 فضلًا عن ذلك لقواعد جديدة. وفيما يلي الأسئلة التي تُطرح علينا أكثر من غيرها.

الرطوبة والعفن والعيوب الأخرى

يجب على المؤجر أن يضع تحت تصرف المستأجر مسكنًا يستوفي معايير بروكسل المتعلقة بالسلامة والصحة والتجهيز، ولا سيما ما يتعلق بالرطوبة والتدفئة والماء الساخن والتهوية. وجّهوا إلى المؤجر إنذارًا رسميًا كتابيًا (ingebrekestelling / mise en demeure)، واحتفظوا بالصور والتقارير والمراسلات. وإذا لم يستجب، يمكنكم تقديم شكوى إلى مفتشية الإسكان الإقليمية (Gewestelijke Huisvestingsinspectie / Inspection régionale du Logement) أو اللجوء إلى قاضي الصلح. والإخطار بإنهاء الإيجار الذي يوجّهه المؤجر بعد تقديم شكوى إلى مفتشية الإسكان الإقليمية يُعلَّق إلى حين صدور قرار المفتشية (المادة 7 من مدونة الإسكان لبروكسل).

ويمكن لقاضي الصلح أن يأمر المؤجر بتنفيذ الأشغال اللازمة، وأن يمنح في انتظار ذلك تخفيضًا في الإيجار. وإذا كان الإخلال جسيمًا، يمكنه فسخ عقد الإيجار على مسؤولية المؤجر والحكم عليه بتعويض قد يغطي، من بين أمور أخرى، تكاليف الانتقال؛ ويجوز له عندئذٍ أيضًا أن يُلزم المؤجر بتحمّل تكاليف إعادة الإسكان، بما في ذلك الفرق بين الإيجار القديم والجديد في حدود إيجار غير مفرط، لمدة أقصاها ثمانية عشر شهرًا (المادة 219، الفقرة 6، من مدونة الإسكان لبروكسل). لا تمتنعوا عن دفع الإيجار من تلقاء أنفسكم، فقد ينقلب ذلك ضدكم. اقرؤوا المزيد عن الرطوبة والعيوب في المسكن المؤجر.

إيجار مرتفع أكثر من اللازم

لا يجوز للمؤجر في بروكسل أن يطلب إيجارًا مفرطًا (onredelijke huurprijs / loyer abusif). ويُفترض أن الإيجار مفرط إذا تجاوز الإيجار المرجعي (referentiehuurprijs / loyer de référence) بأكثر من عشرين في المائة، أو إذا تعلّق بمسكن تشوبه عيوب جوهرية في الجودة. ويمكن للمستأجر أن يطلب رأي اللجنة المتساوية الأعضاء للإيجار (paritaire huurcommissie / commission paritaire locative)، وأن يطلب من قاضي الصلح مراجعة الإيجار. اقرؤوا المزيد عن البيانات الإلزامية في عقد الإيجار.

استرداد ضمان الإيجار

بالنسبة إلى عقود الإيجار في بروكسل المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024، لا يتجاوز ضمان الإيجار (huurwaarborg / garantie locative) إيجار شهرين، أيًّا كان شكله (المادة 248 من مدونة الإسكان لبروكسل). وإذا أودع الضمان في حساب مجمّد باسم المستأجر، فإن الفوائد تعود إلى المستأجر. وبعد انتهاء الإيجار وتسليم المفاتيح، يجب الإفراج عن الضمان؛ وبالنسبة إلى عقود الإيجار المبرمة أو المجددة منذ 1 نوفمبر 2024، يجب أن يتم ذلك، ما لم يقم نزاع، خلال مهلة أقصاها شهران، وإلا زيد المبلغ بما يعادل عشرة في المائة من الإيجار الشهري عن كل شهر بدأ (المادة 249، الفقرة 2، من مدونة الإسكان لبروكسل).

ولا يجوز للمؤجر أن يقتطع إلا المبالغ التي يستطيع تبريرها، مثلًا بمقارنة محضر معاينة حالة المسكن عند الدخول بمحضر المعاينة عند الخروج (plaatsbeschrijving / état des lieux). وإذا لم يُحرَّر محضر معاينة عند الدخول، يُفترض مبدئيًا أن المستأجر تسلّم المسكن في الحالة التي يوجد عليها عند انتهاء الإيجار. اقرؤوا المزيد عن ضمان الإيجار وعن محضر المعاينة وأضرار الإيجار.

إنهاء الإيجار بمبادرة منكم

في عقد الإيجار لمدة تسع سنوات، يمكن للمستأجر إنهاء العقد في أي وقت بإشعار مدته ثلاثة أشهر. وإذا أنهى العقد خلال السنوات الثلاث الأولى، يستحق عليه تعويض يعادل إيجار ثلاثة أشهر أو شهرين أو شهر واحد، بحسب ما إذا انتهى الإيجار في السنة الأولى أو الثانية أو الثالثة. أما عقد الإيجار قصير المدة، فيمكن للمستأجر إنهاؤه في أي وقت بإشعار مدته ثلاثة أشهر وتعويض يعادل إيجار شهر واحد. اقرؤوا المزيد عن إنهاء الإيجار من قبل المستأجر.

المؤجرون في سان جيل وفورست

نساعد المؤجرين أيضًا: في صياغة عقد إيجار يستوفي قواعد بروكسل، وفي حالات التأخر في دفع الإيجار، وفي إنهاء الإيجار للسكن الشخصي أو لأشغال التجديد، وفي الإجراءات أمام قاضي الصلح. فالعقد المحرر والمسجل على نحو صحيح يجنّب كثيرًا من النزاعات لاحقًا. اقرؤوا المزيد عمّا يمكنكم فعله إذا لم يدفع المستأجر الإيجار، وعن إنهاء الإيجار من قبل المؤجر، وعن الإجراءات أمام قاضي الصلح.

مجالات قانونية أخرى

قانون المرور: الدفاع أمام محكمة الشرطة في بروكسل. منذ 1 سبتمبر 2026، تسري على الأفعال الجديدة مستويات العقوبات (strafniveaus / niveaux de peine) الواردة في قانون العقوبات الجديد (nieuw Strafwetboek / nouveau Code pénal)، وتندرج معظم جرائم المرور ضمن المستوى 1 الذي لا يتضمن عقوبة الحبس. أما الأفعال المرتكبة قبل هذا التاريخ، فتظل تسري عليها العقوبات السابقة، ما لم يكن النظام الجديد أخف. اقرؤوا المزيد عن التكليف بالحضور (dagvaarding / citation) أمام محكمة الشرطة وعن قانون العقوبات الجديد في قضايا المرور.
القانون الجنائي: المساعدة أثناء الاستجواب لدى الشرطة والدفاع أمام المحكمة الجنحية. اقرؤوا المزيد عن حقوقكم أثناء الاستجواب لدى الشرطة.
قانون الأسرة: الطلاق، وترتيبات إقامة الأطفال، ونفقة الأطفال أمام محكمة الأسرة في بروكسل.
تحصيل الديون والمؤسسات: الفواتير غير المدفوعة، والعقود، والإيجار التجاري، والإفلاس.

كيف نعمل؟

تتصلون بنا هاتفيًا أو عبر البريد الإلكتروني وتعرضون وضعكم باختصار. ونقدم لكم فورًا تقديرًا أوليًا للنهج المتبع وللتكاليف، ونتفق معكم بوضوح على أتعابنا. ونتحقق مما إذا كان تأمين الحماية القانونية يغطي تكاليفكم. وإذا كانت مواردكم محدودة، نطلعكم على المساعدة القانونية من الدرجة الثانية (juridische tweedelijnsbijstand / aide juridique de deuxième ligne) عن طريق مكتب المساعدة القانونية (Bureau voor Juridische Bijstand / Bureau d’Aide Juridique).

الأسئلة الشائعة

هل يجوز لي الامتناع عن دفع الإيجار ما دام المؤجر لا يقوم بالإصلاحات؟

لا تفعلوا ذلك من تلقاء أنفسكم. فالامتناع عن دفع الإيجار بإرادة منفردة قد يُعدّ تأخرًا في الدفع ويؤدي إلى إجراءات ضدكم. اطلبوا بدلًا من ذلك من قاضي الصلح أن يأمر بالإصلاحات أو أن يمنح تخفيضًا في الإيجار.

المؤجر لا يُفرج عن ضماني. ماذا أفعل؟

أرسلوا أولًا إنذارًا رسميًا برسالة مضمونة تحددون فيه مهلة للإفراج عن الضمان. وإذا احتج المؤجر بوجود أضرار، فاطلبوا منه تبريرًا يستند إلى محضري المعاينة. وإذا ظل مقصرًا، يمكن لقاضي الصلح أن يأمر بالإفراج عن الضمان، مع الفوائد عند الاقتضاء. وبالنسبة إلى الضمان المودع في حساب مجمّد باسمكم، يمكن الإفراج عنه باتفاق كتابي بين الطرفين يُحرَّر في أقرب تقدير عند انتهاء الإيجار، أو بموجب حكم قضائي.

كيف أعرف ما إذا كان إيجاري مرتفعًا على نحو مفرط؟

قارنوا الإيجار بالإيجار المرجعي، الذي يجب أن يُذكر في عقد الإيجار إذا أُبرم منذ 2 ديسمبر 2021 (المادة 218، الفقرة 1، من مدونة الإسكان لبروكسل). وبالنسبة إلى العقود الأقدم، يمكنكم البحث عن الإيجار المرجعي في الجدول الاسترشادي للإيجارات في منطقة بروكسل العاصمة. ونحن نساعدكم على إجراء هذه المقارنة واتخاذ الخطوة التالية.

أي قاضي صلح يختص بمسكني؟

قاضي الصلح في الكانتون الذي يقع فيه المسكن: بالنسبة إلى مسكن في سان جيل، هو قاضي الصلح في سان جيل، وبالنسبة إلى مسكن في فورست، قاضي الصلح في فورست. ويسري ذلك على جميع نزاعات الإيجار، أيًّا كان المبلغ. ونتولى الإجراءات باللغة الهولندية أو الفرنسية.