Avocat Saint-Gilles et Forest : droits des locataires et des bailleurs

Vous cherchez un avocat pour Saint-Gilles ou Forest ? Novex Advocaten assiste les habitants des deux communes depuis son cabinet de l’avenue Louise à Bruxelles, en français, en néerlandais, en anglais et en arabe. Comme de nombreux habitants de Saint-Gilles et de Forest sont locataires, cet article traite surtout des droits des locataires et des bailleurs selon les règles bruxelloises. Nous expliquons également quels tribunaux sont compétents et pour quelles autres questions vous pouvez faire appel à nous.

Avocat pour Saint-Gilles et Forest : quels tribunaux sont compétents ?

Saint-Gilles et Forest font partie de l’arrondissement judiciaire de Bruxelles. Chaque commune forme un canton judiciaire distinct, avec son propre juge de paix. Le juge de paix du canton où se situe le logement connaît de tous les litiges locatifs, quel que soit le montant. Il est en outre compétent, notamment, pour les conflits de voisinage et pour les demandes pécuniaires jusqu’à 5.000 euros.

Les affaires de roulage relèvent du tribunal de police de Bruxelles, les affaires familiales du tribunal de la famille de Bruxelles et les affaires pénales du tribunal correctionnel de Bruxelles. Chacune de ces juridictions existe en version francophone et en version néerlandophone. Nous plaidons dans les deux langues et vous expliquons tout dans la langue de votre choix. En savoir plus sur le changement de langue devant le tribunal de police.

Locataire à Saint-Gilles ou à Forest : vos droits

Pour un logement loué à Saint-Gilles ou à Forest, c’est le Code bruxellois du Logement qui s’applique. Les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 sont en outre soumis à de nouvelles règles. Voici les questions qui nous sont le plus souvent posées.

Humidité, moisissures et autres défauts

Le bailleur doit mettre à disposition un logement conforme aux normes bruxelloises de sécurité, de salubrité et d’équipement, notamment en matière d’humidité, de chauffage, d’eau chaude et de ventilation. Mettez le bailleur en demeure par écrit et conservez photos, rapports et correspondance. S’il ne réagit pas, vous pouvez introduire une plainte auprès de la Direction de l’Inspection régionale du Logement ou saisir le juge de paix. Un congé notifié par le bailleur après une plainte auprès de la Direction de l’Inspection régionale du Logement est suspendu jusqu’à la décision de l’Inspection (art. 7 du Code bruxellois du Logement).

Le juge de paix peut ordonner au bailleur d’exécuter les travaux nécessaires et, dans l’attente, accorder une réduction de loyer. Si le manquement est grave, il peut prononcer la résolution du bail aux torts du bailleur et condamner celui-ci à des dommages et intérêts, qui peuvent notamment couvrir les frais de déménagement ; il peut alors aussi mettre les frais de relogement à charge du bailleur, y compris la différence entre l’ancien et le nouveau loyer, à concurrence d’un loyer non abusif, pendant dix-huit mois au maximum (art. 219, § 6, du Code bruxellois du Logement). Ne retenez pas le loyer de votre propre initiative : cela pourrait se retourner contre vous. En savoir plus sur l’humidité et les défauts dans un logement loué.

Un loyer trop élevé

À Bruxelles, le bailleur ne peut pas réclamer un loyer abusif. Un loyer supérieur de plus de vingt pour cent au loyer de référence, ou le loyer d’un logement présentant des défauts de qualité substantiels, est présumé abusif. Le locataire peut demander un avis à la commission paritaire locative et une révision du loyer au juge de paix. En savoir plus sur les mentions obligatoires d’un contrat de bail.

Récupérer la garantie locative

Pour les baux bruxellois conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie s’élève au maximum à deux mois de loyer, quelle que soit sa forme (art. 248 du Code bruxellois du Logement). Si la garantie est placée sur un compte bloqué au nom du locataire, les intérêts reviennent au locataire. À la fin du bail et après la remise des clés, la garantie doit être libérée ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, elle doit l’être, sous réserve d’un litige, dans un délai maximal de deux mois, à défaut de quoi le montant est majoré de dix pour cent du loyer mensuel pour chaque mois entamé (art. 249, § 2, du Code bruxellois du Logement).

Le bailleur ne peut retenir que les montants qu’il est en mesure de justifier, par exemple en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail. En savoir plus sur la garantie locative et sur l’état des lieux et les dégâts locatifs.

Donner vous-même congé

Dans un bail de neuf ans, le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un préavis de trois mois. S’il met fin au bail au cours des trois premières années, il doit une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer, selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Le locataire peut mettre fin à un bail de courte durée à tout moment, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. En savoir plus sur le congé donné par le locataire.

Bailleurs à Saint-Gilles et à Forest

Nous assistons également les bailleurs : pour la rédaction d’un bail conforme aux règles bruxelloises, en cas d’arriérés de loyer, pour un congé pour occupation personnelle ou pour travaux de rénovation et dans une procédure devant le juge de paix. Un bail correctement rédigé et enregistré évite bien des discussions par la suite. En savoir plus sur ce que vous pouvez faire si votre locataire ne paie pas, sur le congé donné par le bailleur et sur la procédure devant le juge de paix.

Autres domaines du droit

• Droit de la circulation : défense devant le tribunal de police de Bruxelles. Depuis le 1er septembre 2026, les niveaux de peine du nouveau Code pénal s’appliquent aux faits nouveaux ; la plupart des infractions de roulage relèvent du niveau 1, qui ne comporte pas de peine d’emprisonnement. Pour les faits antérieurs à cette date, les anciennes peines restent applicables, sauf si le nouveau régime est plus favorable. En savoir plus sur une citation devant le tribunal de police et sur le nouveau Code pénal en matière de roulage.
• Droit pénal : assistance lors d’une audition par la police et défense devant le tribunal correctionnel. En savoir plus sur vos droits lors d’une audition par la police.
• Droit de la famille : divorce, hébergement des enfants et contributions alimentaires devant le tribunal de la famille de Bruxelles.
• Recouvrement et entreprises : factures impayées, contrats, bail commercial et faillite.

Comment travaillons-nous ?

Vous nous contactez par téléphone ou par e-mail et exposez brièvement votre situation. Nous vous donnons immédiatement une première estimation de l’approche et des coûts, et convenons clairement de nos honoraires. Nous vérifions si une assurance protection juridique couvre vos frais. Si vos revenus sont limités, nous vous informons sur l’aide juridique de deuxième ligne par l’intermédiaire du Bureau d’Aide Juridique (BAJ).

Questions fréquentes

Puis-je retenir le loyer tant que le bailleur ne répare pas ?

Ne le faites pas de votre propre initiative. Une retenue unilatérale peut être considérée comme un arriéré de loyer et donner lieu à une procédure contre vous. Demandez plutôt au juge de paix d’ordonner les réparations ou d’accorder une réduction de loyer.

Le bailleur ne libère pas ma garantie. Que faire ?

Envoyez d’abord une mise en demeure par recommandé, avec un délai pour libérer la garantie. Si le bailleur invoque des dégâts, demandez-lui une justification sur la base des deux états des lieux. S’il reste en défaut, le juge de paix peut ordonner la libération, le cas échéant avec des intérêts. Pour une garantie bloquée sur un compte à votre nom, la libération est possible moyennant un accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou un jugement.

Comment savoir si mon loyer est abusif ?

Comparez le loyer au loyer de référence, qui doit figurer dans votre bail s’il a été conclu depuis le 2 décembre 2021 (art. 218, § 1er, du Code bruxellois du Logement). Pour un bail plus ancien, vous pouvez rechercher le loyer de référence dans la grille indicative des loyers de la Région de Bruxelles-Capitale. Nous vous aidons à faire cette comparaison et à franchir l’étape suivante.

Quel juge de paix est compétent pour mon logement ?

Le juge de paix du canton où se situe le logement : pour un logement à Saint-Gilles, c’est le juge de paix de Saint-Gilles ; pour un logement à Forest, celui de Forest. Cela vaut pour tous les litiges locatifs, quel que soit le montant. Nous menons la procédure en français ou en néerlandais.

Contact

Novex Advocaten, avenue Louise 379, 1050 Bruxelles. Appelez le 0484 99 22 72 ou écrivez à asfour@novexadvocaten.be pour un premier examen de votre dossier.