Droit du bail en Belgique : droits et obligations du locataire et du bailleur

Le droit du bail en Belgique touche au quotidien d’innombrables locataires et bailleurs. Depuis la sixième réforme de l’État, le bail d’habitation relève de la compétence des Régions, de sorte que les règles diffèrent à Bruxelles, en Flandre et en Wallonie. Cet aperçu présente les principaux droits et obligations du locataire et du bailleur et renvoie à nos articles détaillés sur chaque sujet, pour que vous trouviez rapidement l’information dont vous avez besoin.

Quelles règles du droit du bail s’appliquent en Belgique ?

• Bruxelles : le Code bruxellois du Logement, qui régit le bail d’habitation depuis le 1er janvier 2018 et a été profondément réformé en 2024.
• Flandre : le décret flamand relatif aux baux d’habitation, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019.
• Wallonie : le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2018.
• Bail commercial : pour un bien dans lequel le locataire exploite un commerce, les règles impératives de la loi sur les baux commerciaux s’appliquent. Lisez notre article sur le bail commercial, son renouvellement et le congé.

Le régime applicable dépend de la situation du bien et, parfois, de la date du contrat. Un bail portant sur un logement situé à Bruxelles obéit donc à d’autres règles qu’un bail portant sur un logement situé en Flandre, quel que soit le lieu de sa signature.

Les obligations du bailleur

• délivrer le logement dans un état conforme aux normes régionales de sécurité, de salubrité et de qualité du logement ;
• effectuer les réparations qui ne sont pas à charge du locataire, comme les grosses réparations et les réparations dues à la vétusté ou à la force majeure ;
• garantir la jouissance paisible du logement ;
• faire enregistrer le bail et l’état des lieux.

Les obligations du locataire

• payer le loyer et les charges à temps ;
• user du logement en personne prudente et raisonnable, suivant la destination convenue dans le bail ;
• effectuer les réparations locatives et l’entretien courant ;
• restituer le logement en fin de bail dans l’état décrit dans l’état des lieux d’entrée, sauf usure normale, vétusté ou force majeure ;
• assurer sa responsabilité en cas d’incendie et de dégâts des eaux lorsque les règles régionales ou le bail l’imposent ; en Flandre, cette assurance est légalement obligatoire.

Le bail et l’état des lieux

Un bail d’habitation doit être établi par écrit et comporter un certain nombre de mentions obligatoires. L’état des lieux d’entrée est dressé contradictoirement et annexé au bail. Il constitue la principale preuve en cas de litige sur des dégâts locatifs. Pour en savoir plus, lisez nos articles sur la rédaction d’un bail et sur l’état des lieux et les dégâts locatifs.

La garantie locative

Le bailleur peut demander une garantie locative, mais les Régions en limitent le montant. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie s’élève à deux mois de loyer au maximum, quelle que soit sa forme (art. 248 du Code bruxellois du Logement). En Flandre, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019, elle s’élève à trois mois de loyer au maximum (art. 37 du décret flamand relatif aux baux d’habitation). Pour en savoir plus, lisez notre article sur la garantie locative et sa restitution.

L’enregistrement du bail

Le bailleur doit faire enregistrer le bail et l’état des lieux ; pour un bail d’habitation, cet enregistrement est en principe gratuit. En Flandre, il doit intervenir dans les deux mois de la signature ; tant que le bail n’est pas enregistré à l’issue de ce délai, le locataire n’est tenu ni au délai de préavis ordinaire ni à l’indemnité de congé (art. 20 du décret flamand relatif aux baux d’habitation). À Bruxelles, l’enregistrement des baux d’habitation est organisé par la Région depuis le 1er janvier 2025, via la plateforme Irisrent ; selon la Région, le bail doit toutefois aussi être enregistré via la plateforme fédérale MyRent.

À Bruxelles aussi, le délai de préavis et l’indemnité à charge du locataire ne s’appliquent pas tant que le bail n’est pas enregistré à l’issue du délai de deux mois ; depuis le 1er janvier 2025, aucune mise en demeure préalable n’est plus requise (art. 228/5 du Code bruxellois du Logement). En Wallonie, cette règle ne joue que si le locataire a mis le bailleur en demeure de faire enregistrer le bail et que cette mise en demeure est restée sans effet pendant un mois (art. 54 du décret wallon). L’enregistrement confère en outre une date certaine au bail, ce qui est important en Wallonie en cas de vente du logement.

La vente du logement loué

Lorsque le logement loué est vendu, l’acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations du bailleur en Flandre et, pour une vente intervenue depuis le 1er novembre 2024, à Bruxelles, même si le bail n’a pas date certaine (art. 38 du décret flamand relatif aux baux d’habitation ; art. 229 du Code bruxellois du Logement). L’acquéreur ne peut alors mettre fin au bail qu’aux conditions fixées par les règles régionales. En Wallonie, un bail ayant date certaine, par exemple grâce à l’enregistrement, reste opposable à l’acquéreur ; si le bail n’a pas date certaine, l’acquéreur reste lié lorsque le locataire occupe le logement depuis six mois au moins, mais il dispose alors de possibilités de congé plus larges (art. 63 du décret wallon). En tant que locataire, vous ne devez donc pas craindre qu’une vente mette automatiquement fin à votre bail.

Durée, indexation et congé

Un bail d’habitation portant sur la résidence principale est en principe conclu pour neuf ans. Un bail de courte durée, de trois ans au maximum, est possible mais doit être écrit. Le loyer peut en principe être indexé une fois par an si le bail est écrit ; l’indexation doit être demandée par écrit et ne rétroagit pas au-delà de trois mois. Ces dernières années, les Régions ont aussi lié l’indexation au certificat de performance énergétique (PEB) du logement, selon des règles qui varient d’une Région et d’une période à l’autre.

Le locataire peut mettre fin à un bail de neuf ans à tout moment moyennant un préavis de trois mois ; au cours des trois premières années, une indemnité est en principe due. Le bailleur ne peut donner congé que pour les motifs prévus par la loi, comme l’occupation personnelle, d’importants travaux de rénovation ou, à certains moments, sans motif moyennant une indemnité, chaque fois avec un préavis de six mois. Pour en savoir plus, lisez nos articles sur l’indexation du loyer, le congé donné par le bailleur et le congé donné par le locataire.

Défauts du logement et loyers impayés

Si le logement présente des défauts, comme de l’humidité ou des moisissures, le locataire doit les signaler et peut, sous certaines conditions, réclamer la réparation, une réduction du loyer ou la résolution du bail.

Si le locataire ne paie pas, le bailleur peut récupérer les arriérés et demander la résolution du bail, l’expulsion constituant l’ultime étape. Une expulsion requiert une décision judiciaire et est exécutée par un huissier de justice ; le bailleur ne peut jamais mettre lui-même le locataire à la porte. Pour en savoir plus, lisez nos articles sur l’humidité et les défauts du logement loué, le locataire qui ne paie pas et la procédure d’expulsion.

Le juge de paix en cas de litige locatif

Le juge de paix du lieu où le bien est situé est compétent pour tous les litiges relatifs au bail d’immeubles, quel que soit le montant. Un litige locatif peut être introduit par requête, ce qui est généralement plus simple et moins coûteux qu’une citation. Une tentative de conciliation devant le juge de paix peut aussi être demandée au préalable. Pour en savoir plus, lisez notre article sur la procédure devant le juge de paix.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il entrer dans le logement ?

Uniquement selon ce qui a été convenu dans le bail ou avec votre accord, par exemple pour des réparations ou des visites en cas de vente ou de fin de bail. Le bailleur ne peut pas pénétrer dans le logement de sa propre initiative : le locataire a droit à la jouissance paisible.

Puis-je sous-louer le logement en tant que locataire ?

La sous-location de la totalité du logement loué comme résidence principale est en principe interdite. Une sous-location partielle est soumise à des conditions, comme l’accord du bailleur. Vérifiez votre bail et les règles régionales avant de sous-louer. Une sous-location sans l’autorisation requise peut justifier la résolution de votre propre bail.

Puis-je retenir le loyer si le bailleur n’effectue pas les réparations ?

C’est risqué : la rétention du loyer n’est admise qu’en cas de manquement grave du bailleur et dans une mesure proportionnée à celui-ci. Si le juge de paix estime par la suite que la rétention n’était pas justifiée, c’est vous qui êtes en faute et vous risquez la résolution de votre bail. Adressez donc d’abord au bailleur une mise en demeure écrite et demandez, si nécessaire, au juge de paix d’ordonner les réparations ou une réduction du loyer.

Novex Advocaten vous assiste

Nous assistons locataires et bailleurs à Bruxelles et en Flandre, de la rédaction d’un bail jusqu’à la procédure devant le juge de paix. Contactez-nous pour un premier entretien sur votre situation. Nous travaillons en néerlandais, en français, en anglais et en arabe, et connaissons les règles tant de la Région bruxelloise que de la Région flamande.

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