La garantie locative : montant, formes et restitution à Bruxelles et en Flandre

Peu de questions locatives suscitent autant de discussions que la garantie locative : montant trop élevé, garantie mal constituée ou non libérée à la fin du bail. Les règles diffèrent en outre d’une région à l’autre et ont été modifiées à Bruxelles pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Cet article fait le point sur la garantie locative en matière de bail d’habitation à Bruxelles et en Flandre : son montant maximum, les formes qu’elle peut prendre et la manière dont elle est libérée à la fin du bail.

Quelles règles s’appliquent à la garantie locative ?

Les logements situés à Bruxelles relèvent du Code bruxellois du Logement. Les baux d’habitation flamands conclus depuis le 1er janvier 2019 sont régis par le décret flamand sur la location d’habitations. Les baux flamands plus anciens restent soumis aux anciennes règles fédérales : au maximum deux mois de loyer sur un compte individualisé ou trois mois en cas de garantie bancaire.

Ce qui compte, c’est donc le lieu où se situe le logement et la date de conclusion du bail, et non l’endroit où le contrat a été signé. La garantie n’est d’ailleurs pas légalement obligatoire : c’est le bail qui détermine si elle est demandée. Les logements situés en Wallonie obéissent à des règles propres, que cet article n’aborde pas. Consultez aussi notre aperçu du droit du bail en Belgique.

Quel est le montant maximum de la garantie locative ?

• Bruxelles : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie ne peut excéder deux mois de loyer, quelle que soit sa forme (art. 248 du Code bruxellois du Logement). Pour les baux bruxellois plus anciens, le plafond était de deux mois sur un compte individualisé et de trois mois en cas de garantie bancaire.
• Flandre : pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019, trois mois de loyer au maximum, quelle que soit la forme.

Si le bailleur exige davantage, le surplus n’est pas dû et peut être récupéré. Veillez donc à ce que le montant et la forme de la garantie soient clairement mentionnés dans le bail. En savoir plus sur la rédaction d’un bail d’habitation.

Sous quelle forme la garantie locative est-elle constituée ?

Flandre. Le locataire choisit entre un compte individualisé ouvert à son nom auprès d’une institution financière, une sûreté constituée auprès d’une institution financière, une garantie bancaire avec l’intervention du CPAS ou, moyennant l’accord du bailleur, un cautionnement personnel (art. 37 du décret flamand sur la location d’habitations). Dans le cas d’un cautionnement personnel, un tiers, par exemple un parent, se porte caution des obligations du locataire.

Bruxelles. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le Code bruxellois du Logement permet au locataire de choisir entre cinq formes : un compte individualisé ouvert à son nom, une garantie bancaire résultant d’un contrat-type conclu entre un CPAS et une institution financière, une garantie bancaire qu’il constitue progressivement, une sûreté réelle constituée auprès d’une institution financière à son nom et un cautionnement personnel. Le même plafond de deux mois de loyer vaut pour chaque forme. Pour un bail de logement étudiant, le cautionnement personnel peut être combiné avec l’une des autres formes (art. 248 du Code bruxellois du Logement).

Dans les deux régions, les intérêts produits par le compte individualisé reviennent au locataire et sont capitalisés. Le bailleur dispose d’un privilège sur l’actif de ce compte pour toute créance résultant de l’inexécution des obligations du locataire. La garantie n’a donc pas sa place entre les mains ou sur le compte personnel du bailleur. Si le bailleur la conserve malgré tout, il doit au locataire des intérêts au taux moyen du marché financier. Le locataire peut alors imputer le montant de la garantie, majoré des intérêts capitalisés, sur le loyer, à condition de placer ce montant sur un compte individualisé ouvert à son nom (art. 37, § 2, du décret flamand sur la location d’habitations ; à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 : art. 249, § 1er, du Code bruxellois du Logement).

Et si le locataire ne peut pas payer la garantie en une fois ?

Des alternatives existent. Dans les deux régions, une garantie bancaire peut être constituée avec l’intervention du CPAS : le CPAS conclut à cet effet un contrat-type avec la banque, et la banque se porte garante du montant envers le bailleur. À Bruxelles, le locataire peut en outre opter pour une garantie bancaire qu’il constitue progressivement par mensualités, la banque garantissant d’emblée l’intégralité du montant. Le bailleur ne peut pas refuser la forme légale choisie par le locataire ; seul le cautionnement personnel en Flandre requiert son accord.

La restitution de la garantie locative à la fin du bail

Lorsque la garantie est placée sur un compte individualisé, la banque ne la libère que sur la base d’un accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou d’une décision judiciaire. Un accord donné dès la signature du contrat ne suffit donc pas.

Que peut retenir le bailleur ?

Le bailleur peut retenir des montants pour des loyers et charges impayés et pour des dégâts locatifs prouvés, constatés en comparant l’état des lieux d’entrée à l’état des lieux de sortie. L’usure normale, la vétusté et la force majeure ne constituent pas des dégâts locatifs. En l’absence d’état des lieux d’entrée détaillé, le locataire est, sauf preuve contraire, présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail (art. 39, § 3, du décret flamand sur la location d’habitations ; art. 220, § 1er, du Code bruxellois du Logement, qui rend applicable l’art. 1731 de l’ancien Code civil). En savoir plus sur l’état des lieux et les dégâts locatifs.

Quand la garantie est-elle libérée ?

En pratique, la garantie est libérée après l’état des lieux de sortie, la remise des clés et le décompte final des charges. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie doit, sous réserve d’un litige, être libérée dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés ; à défaut, le montant est majoré de dix pour cent du loyer mensuel pour chaque mois entamé. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, une partie de la garantie peut rester bloquée dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes (art. 249, § 2, du Code bruxellois du Logement). Le décret flamand sur la location d’habitations ne fixe pas de délai de libération ; l’action du bailleur en libération de la garantie à son profit s’y prescrit toutefois par un an après la fin du bail (art. 37, § 3).

Si le bailleur refuse sans motif valable de collaborer, le locataire peut demander la libération au juge de paix. Celui qui bloque la libération sans raison s’expose à une condamnation aux intérêts et aux dépens, indemnité de procédure comprise.

Litige sur la garantie locative ? Voici comment procéder

Rassemblez d’abord les preuves : les états des lieux, les photos, les factures et la correspondance. Envoyez ensuite une mise en demeure par recommandé, avec un délai raisonnable. À défaut de solution, le juge de paix du canton où se situe le logement tranche le litige, quel que soit le montant.

Cette procédure est relativement simple et peut être introduite par requête. Les parties peuvent aussi solliciter d’abord une tentative de conciliation devant le juge de paix. En savoir plus sur la procédure devant le juge de paix.

Questions fréquentes

Mon bailleur demande quatre mois de garantie. Est-ce permis ?

Non. Ce montant dépasse le plafond légal, tant à Bruxelles qu’en Flandre. Le surplus peut être récupéré, même après la signature du bail.

Puis-je « laisser courir » les derniers mois de loyer sur la garantie ?

Non. La garantie sert de sûreté et n’est libérée qu’après le décompte. Le locataire qui ne paie pas ses derniers loyers s’expose à une procédure, à des intérêts et à des frais. Lisez aussi comment donner correctement congé en tant que locataire.

Qu’advient-il de la garantie si le logement est vendu ?

L’acquéreur est en principe subrogé aux droits et obligations du bailleur. La garantie reste donc liée au bail et est réglée avec le nouveau propriétaire à la fin de celui-ci. Une garantie placée sur un compte individualisé au nom du locataire reste simplement en place.

Mon bailleur veut recevoir la garantie en espèces. Que faire ?

Une garantie en espèces remise au bailleur ne correspond à aucune des formes légales. Proposez l’une des formes légales, de préférence un compte individualisé à votre nom. Payez le loyer et les charges par virement et conservez la preuve de chaque paiement ; à Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le bailleur ne peut d’ailleurs exiger le paiement du loyer et des charges que sur un compte bancaire (art. 225/2 du Code bruxellois du Logement).

Mon bailleur ne réagit pas à ma demande de libération de la garantie. Que puis-je faire ?

Envoyez une mise en demeure par recommandé en fixant un délai. À défaut de réaction, le juge de paix peut ordonner la libération. Sur la base de ce jugement, la banque libère la garantie, même sans la collaboration du bailleur.

Novex Advocaten à vos côtés

Nous intervenons pour des locataires et des bailleurs dans les litiges relatifs à la garantie locative, au décompte et aux dégâts locatifs, à l’amiable ou devant le juge de paix. Me Mohamed Asfour vous assiste en néerlandais, en français, en anglais et en arabe.

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