Litige avec un entrepreneur : mise en demeure, réception et responsabilité

Travaux mal exécutés, retards interminables, travaux supplémentaires facturés à l’improviste ou entrepreneur qui ne se présente plus : un litige avec un entrepreneur figure parmi les conflits les plus coûteux pour les particuliers. L’ordre dans lequel vous accomplissez les démarches détermine souvent si vous récupérez votre argent et votre chantier. Cet article passe en revue la mise en demeure, l’expertise, vos demandes, la réception et les différentes responsabilités de l’entrepreneur en droit belge.

Les règles propres au contrat d’entreprise figurent dans l’ancien Code civil (articles 1787 et suivants). Pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2023 s’appliquent en outre les règles générales du livre 5 du nouveau Code civil relatif aux obligations, notamment en matière de résolution et de dommages et intérêts. Un nouveau livre 7 du Code civil (loi du 22 juillet 2026, publiée au Moniteur belge du 23 septembre 2026) réforme les règles du contrat d’entreprise. Ce livre entre en vigueur le 1er septembre 2027, premier jour du douzième mois qui suit celui de sa publication (article 50 de cette loi) ; jusque-là, les règles actuelles restent applicables. Il s’applique aux actes et faits juridiques survenus après cette date ; pour les effets futurs des contrats d’entreprise conclus auparavant, les règles antérieures restent applicables, sauf accord contraire des parties (article 49).

Étape 1 : mettre votre entrepreneur en demeure

Envoyez une mise en demeure par recommandé contenant une liste concrète des vices ou manquements et un délai raisonnable pour y remédier. Vous établissez ainsi ce que vous reprochez et à quel moment vous l’avez fait. Pour savoir comment rédiger correctement ce courrier, consultez notre article sur la mise en demeure.

N’arrêtez pas purement et simplement tous les paiements : une retenue totale peut se retourner contre vous. Une retenue proportionnée à la gravité des manquements est en règle générale défendable. Conservez aussi toute la correspondance, les factures, les cahiers des charges et les plans : dans un litige de construction, beaucoup se décide sur la base de ce qui figure sur papier.

Étape 2 : préserver la preuve

En cas de vices graves ou techniques, un constat contradictoire est crucial : une expertise amiable en présence des deux parties, ou un expert judiciaire désigné par le juge (articles 962 et suivants du Code judiciaire), au besoin en référé. Celui qui fait d’abord réparer par un tiers et n’agit en justice qu’ensuite détruit souvent sa propre preuve. Si une intervention urgente s’impose, documentez tout de manière approfondie au moyen de photos et d’un constat dressé par un huissier de justice.

Vérifiez aussi si vous disposez d’une assurance protection juridique : elle peut couvrir tout ou partie des frais d’expertise et d’avocat. Déclarez alors le litige le plus rapidement possible à votre assureur.

Étape 3 : que pouvez-vous réclamer ?

Selon le cas, vous pouvez demander :

• l’exécution des travaux, au besoin sous peine d’astreinte ;
• l’autorisation de faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur aux frais de l’entrepreneur défaillant ;
• une réduction de prix ou des dommages et intérêts ;
• la résolution du contrat, avec dommages et intérêts ;
• les indemnités de retard prévues par le contrat.

Pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2023, vous pouvez également, en cas de manquement grave, résoudre le contrat de manière extrajudiciaire, par une notification écrite à l’entrepreneur, en règle générale après une mise en demeure. Vous le faites toutefois à vos risques et périls : si le juge estime ensuite que le manquement n’était pas suffisamment grave, c’est vous qui êtes en faute. Pour en savoir plus sur ces remèdes, consultez notre article sur l’inexécution contractuelle.

La réception : ne signez pas les yeux fermés

La réception se déroule généralement en deux phases. La réception provisoire constate l’achèvement des travaux ; la réception définitive intervient après une période de garantie fixée par le contrat. C’est d’abord le contrat qui détermine laquelle des deux vaut agréation des travaux. Souvent, l’entrepreneur obtient déjà décharge des vices apparents lors de la réception provisoire, à l’exception de ceux dont vous demandez expressément la réparation.

Ce que vous acceptez sans réserve, vous pourrez difficilement le contester par la suite, car l’agréation couvre les vices apparents. Énumérez donc toutes vos remarques de manière complète dans le procès-verbal de réception et liez le paiement du solde à leur réparation. En cas de doute, faites-vous assister lors de la réception par un architecte ou un expert indépendant.

La responsabilité décennale de l’entrepreneur et de l’architecte

Pour les vices graves qui mettent en péril la solidité ou la stabilité du bâtiment ou d’un de ses éléments importants, l’entrepreneur et l’architecte sont responsables pendant dix ans (articles 1792 et 2270 de l’ancien Code civil). Ce délai court à partir de l’agréation des travaux. Cette responsabilité est d’ordre public : elle ne peut être ni exclue ni limitée contractuellement.

Selon la Cour de cassation, ce délai de dix ans est un délai de déchéance : l’action doit être introduite en justice dans ce délai. Une lettre recommandée ou des négociations en cours ne suffisent en règle générale pas. N’attendez donc pas la dernière année pour agir.

L’assurance obligatoire

Depuis le 1er juillet 2018, les entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction doivent assurer leur responsabilité décennale pour les logements pour lesquels l’intervention d’un architecte est obligatoire et dont le permis d’urbanisme définitif a été délivré après cette date (loi du 31 mai 2017). L’assurance couvre la solidité, la stabilité et l’étanchéité du gros œuvre fermé, pour autant qu’un défaut d’étanchéité mette en péril la solidité ou la stabilité. Demandez l’attestation d’assurance avant le début des travaux ; l’entrepreneur est tenu de vous la remettre. Cette assurance est particulièrement importante lorsque l’entrepreneur a entre-temps fait faillite ou cessé ses activités.

Les vices cachés véniels

Les vices qui n’étaient pas visibles lors de l’agréation et qui n’affectent pas la solidité du bâtiment ne relèvent pas de la responsabilité décennale. L’entrepreneur peut néanmoins en répondre, mais vous devez introduire l’action dans un délai raisonnable après la découverte du vice, et au plus tard dans les dix ans de l’agréation. Contrairement au fabricant ou au vendeur spécialisé, l’entrepreneur n’est pas présumé connaître le vice : vous devez prouver une faute de sa part.

Le contrat peut restreindre cette responsabilité dans certaines limites, mais jamais pour une faute intentionnelle. À l’égard d’un consommateur s’appliquent en outre les règles relatives aux clauses abusives du Code de droit économique.

Travaux supplémentaires : que peut facturer l’entrepreneur ?

Lorsqu’un prix forfaitaire a été convenu pour un bâtiment d’après un plan arrêté et convenu, l’entrepreneur ne peut réclamer aucune augmentation de prix pour des changements ou des augmentations, à moins qu’ils n’aient été autorisés par écrit et que leur prix n’ait été convenu avec le maître de l’ouvrage (article 1793 de l’ancien Code civil). Contestez donc immédiatement par écrit les suppléments non demandés, et consignez vous-même par écrit toute commande de travaux supplémentaires, avec son prix.

Mettre fin au contrat avec votre entrepreneur

Le maître de l’ouvrage peut résilier par sa seule volonté un marché à forfait, même si l’ouvrage est déjà commencé, à condition de dédommager l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise (article 1794 de l’ancien Code civil). Cette voie coûte cher. En cas de manquement grave de l’entrepreneur, la résolution du contrat, après mise en demeure, est souvent le meilleur choix.

Construction d’un logement : la loi Breyne

Si vous faites construire un logement ou achetez un logement sur plan ou en construction et que vous devez payer avant l’achèvement, les règles protectrices impératives de la loi Breyne (loi du 9 juillet 1971) s’appliquent. Elles règlent notamment le paiement échelonné selon l’avancement des travaux, les garanties et la réception. Un contrat qui y déroge offre souvent des arguments solides à l’acquéreur ou au maître de l’ouvrage. Il convient de vérifier au cas par cas si votre contrat relève de la loi Breyne.

Questions fréquentes

Mon entrepreneur a fait faillite. Que faire ?

Déclarez votre créance via le registre central Regsol, dans le délai fixé par le jugement déclaratif de faillite. Vérifiez quelles garanties et assurances peuvent être actionnées, et faites constater contradictoirement l’état du chantier avant qu’un autre entrepreneur ne poursuive les travaux. Pour en savoir plus, lisez notre article sur la déclaration de créance dans une faillite.

Quel tribunal est compétent pour un litige avec mon entrepreneur ?

Cela dépend du montant de votre demande et de votre qualité. Les demandes jusqu’à 5.000 euros relèvent en règle générale du juge de paix (art. 590 C. jud.). Pour les demandes plus importantes, un particulier qui cite un entrepreneur constitué en entreprise peut en règle générale choisir entre le tribunal de première instance et le tribunal de l’entreprise (art. 573, alinéa 2, C. jud.) ; entre deux entreprises, c’est le tribunal de l’entreprise qui est compétent.

Puis-je faire appel moi-même à un autre entrepreneur pour terminer les travaux ?

Pas sans précautions. Faites d’abord constater contradictoirement l’état des travaux et mettez l’entrepreneur en demeure. L’exécution par un tiers aux frais de l’entrepreneur requiert en règle générale une autorisation du juge ou une clause du contrat. Pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2023, en cas d’urgence ou d’autres circonstances exceptionnelles, et après avoir fait constater utilement le manquement, vous pouvez remplacer l’entrepreneur sans autorisation préalable par une notification écrite, mais à vos risques et périls (art. 5.85 du Code civil).

Combien de temps dure une procédure en matière de construction ?

Avec une expertise judiciaire, une procédure dure facilement d’un an à plusieurs années. Une solution négociée après l’expertise est souvent plus rapide et plus sûre.

Novex Advocaten : votre avocat en cas de litige avec un entrepreneur

Nous assistons les maîtres de l’ouvrage dans leurs litiges avec des entrepreneurs et des architectes, de la mise en demeure et de la réception jusqu’à l’expertise et la procédure. Lisez aussi nos articles sur les vices cachés après l’achat d’un logement et sur les dommages causés par des travaux chez les voisins.

Appelez le 0484 99 22 72 ou écrivez à asfour@novexadvocaten.be, de préférence avant d’effectuer de nouveaux paiements.